マンション管理士 KDSコンサルティング



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   管理費と修繕積立金の意味

他のページでも書いているように管理費は主に短期の計画に使われるものです。 管理会社に全額支払われるものと勘違いされてる区分所有者もみえますが、それは何を管理会社に委託するのか整理・理解できてないからでしょう。
では各区分所有者の負担額はどうやって決められているのでしょうか。
基本的な考え方としては1年間の修繕メンテナス・点検やその他必要な費用を年間予算として計上し、各区分所有者の持分に応じて徴収するとします。
当り前ですが必要経費が大きければ負担額も大きくなります。

対して修繕積立金は長期修繕計画に応じて徴収される事となります。将来建物や各設備等の交換や修繕メンテナンスに必要になる金額を区分所有者全員で積み立てていくものです。
長期修繕計画の5年ごとの見直しや修繕積立金の10年ごとの値上げは、世の中の情勢等が変化するのに対応しようというものですが、あくまで目安です。
ディベロッパーの新築販売の為か当初の設定金額が低く、たいして値上げが行われていないせいかほとんどの管理組合で充分な積み立てとはなってません。
大きな金額が必要なのは大規模修繕・給排水管のメンテナンス・エレベーターの老朽化等ですが、新築から25〜30年ぐらいで2回目の大規模修繕と給排水管とエレベーターがまとめてやってきます。
つまりマンションという建物は30年ごとに非常に大きな修繕費が必要になるから充分でないという事です。
 

   管理組合(区分所有者)の当事者意識が非常に大切

  *積立金の不足は区分所有者で補填するしかない!
  *月々のわずかな違いが数十年後には大きな金額の差となる!
  *無駄はないのか、収入につながる活用はないのか!
  *会計収支の理解は必須、自分達に資産は自分たちで守る!
  *収入を得る方法はないのか考えてみましょう!
 
 

   支出と収入について

管理組合にとって管理費や修繕積立金以外にも収入はあります。例えば駐車場収入や携帯電話等アンテナや看板設置による収入です。
まず前提として駐車場収入は管理費や積立金とは分けて会計してください。全ての区分所有者が駐車場を使用する訳ではないので駐車場メンテナスは別会計で行います。
アンテナや看板設置での収入は修繕積立金としたいのですが課税対象となる点はご注意ください。まずはその辺りがしっかり整理されているか確認ください。
基本的に区分所有者以外から得る収入が課税対象とので、わからければ専門家に聞いてみてください。
ただ私には判断できないのですが、申告してなかったり課税されないように処理を工夫されている組合会計は実際にあります。 会計士や税理士の専門分野となりますので管理会社やマンション管理士を通して聞いてみるのがベストかと思います。

それよりも「収入を得る!」方法はないのか考えてみましょう。
それほど難しく考えるのではなく、空き駐車場を貸し出せないかとか空き地の有効利用はできないか、からでも良いんです。 もちろん個人の判断で勝手に進めてはいけませんが、マンションがただ築年数を重ねて老朽化し修繕費用がかさんでいき区分所有者の負担が多大となっていく建築物ではなく、 収益を得る事により負担が軽減でき将来に向けた活用ができないかを一緒に模索できるマンション管理士に私はなりたいと思っています。
トータルで管理組合のメリットやデメリットを考えられるのは「マンション管理士」です。もちろん人によって考え方は違いますが話をしてみる価値は充分にあると思います。
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